La confusion coûte cher, et elle est partout. Un business plan raconte une intention : voici le projet, voici ce qu'il devrait rapporter. Une faisabilité bancable fait autre chose — elle donne à un comité de crédit de quoi refuser. C'est une différence de nature, pas de longueur.
Un banquier ne cherche pas à être convaincu. Il cherche les points où le montage casse : le mois où la trésorerie passe sous zéro, l'hypothèse d'absorption qui ne tient pas, le poste de coût qu'on a oublié de décomposer. Un dossier qui n'expose pas ces points ne le rassure pas — il l'inquiète.
Le test en une question. Prenez n'importe quel chiffre de votre dossier, au hasard. Pouvez-vous remonter en moins d'une minute à sa source — un devis, un relevé, une norme, un comparable daté ? Si la réponse est non pour un seul chiffre, le dossier n'est pas bancable. Il est joli.
En République Dominicaine, un crédit construction passe devant un comité qui applique un cadre précis : les normes de la Superintendencia de Bancos et les ratios prudentiels issus de Bâle III. Ce n'est pas négociable, et ce n'est pas propre à un établissement.
Concrètement, quatre familles de contrôles :
La plupart des dossiers que nous voyons arriver traitent la première famille et ignorent les trois autres. C'est exactement l'inverse de ce qui décide.
Un dossier bancable n'est pas signé par son auteur. Il est signé par six responsabilités distinctes, chacune engageant celui qui la porte :
Une signature unique, si prestigieuse soit-elle, ne remplace pas les six. Une banque le sait, et elle regarde d'abord qui n'a pas signé.
Les états financiers d'une faisabilité ne valent que par la méthode qui les a produits. Nous appliquons les critères des normes internationales d'audit (ISA) sur cinq dimensions, en deux passes — la seconde relit ce que la première a corrigé, ce qui est la seule façon d'attraper les erreurs introduites par les corrections elles-mêmes.
Le résultat tient en trois annexes distinctes, et cette séparation compte :
Mélanger les trois dans un même document est le réflexe qui trahit le dossier amateur. Une banque veut pouvoir lire l'attestation seule.
Un projet immobilier n'est pas un objet financier. C'est un objet juridique, technique, urbanistique, fiscal, commercial et environnemental, et chacune de ces dimensions peut le faire échouer seule.
Notre standard interne couvre dix-sept disciplines, chacune auditée à travers six couches de contrôle, avec un seuil de 95 sur 100 par discipline. En dessous, la section est régénérée — elle n'est pas commentée, elle est refaite.
Ce seuil n'a rien d'esthétique. Une discipline à 80 % dans un dossier bancable, c'est une chance sur cinq que le comité de crédit tombe précisément sur le trou.
Pourquoi 95 et pas 100. Un dossier parfait n'existe pas : il existe des dossiers dont les limites sont connues, écrites et assumées. Le seuil laisse une marge — mais elle est documentée, pas cachée.
Chaque dossier porte un code de série et une empreinte SHA-256. N'importe qui peut vérifier que le document reçu est bien celui qui a été produit, à l'octet près.
Cela répond à un risque très concret et rarement nommé : l'assemblage. Un dossier n'est pas un classeur où l'on glisse des pages venues d'ailleurs. Les sections d'un projet ne sont pas interchangeables avec celles d'un autre, même voisin, même promoteur. L'empreinte rend l'assemblage détectable.
Et une règle en gouverne toutes les autres : zéro chiffre inventé. Une donnée manquante reste manquante et se déclare comme telle. Un chiffre plausible mais non sourcé est plus dangereux qu'une case vide, parce qu'il ne déclenche aucune question.
Un montage crédible repose sur trois sources visibles, et sur leur articulation dans le temps :
La banque regarde le ratio d'engagement avant tout le reste. Un promoteur peu exposé transfère son risque au prêteur, et le comité le voit immédiatement.
S'y ajoute un journal des débours et encaissements. Pas un tableau de synthèse annuel : un flux mensuel, avec une hypothèse d'absorption réaliste, un CAPEX décomposé poste par poste, et une analyse de sensibilité. C'est là que se lit la vérité d'un projet — dans le mois le plus tendu, pas dans la moyenne.
Nous ne démarrons pas une phase de construction avant d'avoir atteint 52 % de préventes sur cette phase. Chaque projet est découpé, avec un calendrier par phase et une décision Go / No-Go entre chacune.
Ce seuil protège trois parties à la fois. L'acheteur, dont les fonds ne partent pas dans un chantier sans demande. La banque, dont le crédit s'adosse à une commercialisation prouvée. Le promoteur, qui n'engage pas de coûts fixes sur une phase invendue.
C'est une contrainte commerciale réelle : elle ralentit les lancements. C'est aussi la raison pour laquelle les projets ainsi structurés se financent, et les autres non.
La facturation électronique dominicaine (e-CF, Direction générale des impôts) n'est pas un détail administratif de fin de parcours. Un projet dont la chaîne de facturation n'est pas conforme dès l'origine crée une dette de régularisation que la banque provisionne — donc qui pèse sur le montage. Nous l'intégrons à la structure, pas après.
Si vous êtes investisseur : demandez le dossier de faisabilité avant de demander le prix. Un promoteur qui ne peut pas le produire vous dit quelque chose d'important sur la suite.
Si vous êtes promoteur : le dossier n'est pas le coût d'entrée du financement, c'est le financement. Un projet solide mal documenté se fait refuser aussi sûrement qu'un projet faible.
Si vous êtes banquier ou fiduciaire : nos dossiers sont construits pour être contredits. C'est le but. Chaque hypothèse est traçable jusqu'à sa source, et chaque limite est écrite noir sur blanc plutôt que laissée à découvrir.
Les projets que nous portons en République Dominicaine — à San Cristóbal, à Bávaro, à Las Terrenas, à Saint-Domingue — passent tous par ce cadre. Sans exception, et sans version allégée.
Une étude de faisabilité répond à « le projet est-il viable ? ». Une faisabilité bancable répond à « une banque peut-elle prêter contre ce document ? ». La seconde contient la première, plus la conformité réglementaire, les ratios confrontés aux seuils du prêteur, les covenants, les conditions précédentes, l'audit externe et les signatures engageantes.
Le délai dépend de la disponibilité des données sources, pas de la rédaction. Un projet dont les relevés topographiques, les devis constructeur et les titres de propriété sont disponibles avance vite. Un projet où ces pièces manquent n'avance pas — et aucune rédaction ne comble ce vide.
Le dossier de référence est en espagnol, langue des institutions dominicaines. Nous produisons les versions française et anglaise pour les investisseurs étrangers, mais c'est la version espagnole qui est déposée et qui fait foi.
La section est régénérée, pas annotée. Un commentaire de bas de page ne corrige pas une analyse insuffisante : il la signale tout en la laissant en place, ce qui est le pire des deux mondes.
Parce qu'un prix publié doit pouvoir être tenu, et qu'un prix tenu suppose une grille validée, datée et rattachée à des unités précises. Tant que cette grille n'est pas arrêtée pour un projet, nous ne diffusons pas de prix. Un chiffre indicatif qui bouge est pire qu'une absence de chiffre.
L'audit suit les critères des normes internationales d'audit et produit trois annexes séparées — rapport, lettre de recommandations, attestation. Les signatures engageantes couvrent six responsabilités distinctes, dont celle d'un comptable agréé indépendant du promoteur.
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