« Est-ce que votre projet est CONFOTUR ? » est la première question que pose presque tout acheteur étranger en République Dominicaine. C'est souvent la mauvaise question. Il existe deux régimes fiscaux distincts, écrits pour deux publics opposés, et choisir le mauvais coûte plus cher que ne pas en avoir du tout. Voici la comparaison, chiffres 2026 à l'appui.
La confusion vient de ce que les deux régimes réduisent des impôts immobiliers. Leur finalité, elle, n'a rien à voir.
CONFOTUR — la Ley 158-01 du 9 octobre 2001 — est une loi de développement touristique. L'État renonce à des recettes fiscales pour attirer des capitaux, souvent étrangers, vers des zones qu'il veut voir se développer. Le bénéficiaire visé est l'investisseur.
Bajo Costo — la Ley 189-11 du 16 juillet 2011 — est une loi de politique du logement. L'État renonce à des recettes pour rendre la première acquisition accessible aux ménages dominicains à revenus modestes. Le bénéficiaire visé est la famille qui se loge.
Tout le reste découle de cette différence d'intention.
| Critère | Bajo Costo (Ley 189-11) | CONFOTUR (Ley 158-01) |
|---|---|---|
| Objectif | Accès au premier logement | Développement touristique |
| Cible | Ménage primo-accédant | Investisseur, y compris étranger |
| Plafond de prix | RD$5 450 851,12 (2026), par unité | Aucun plafond de prix |
| Transfert 3 % | Exonéré (via fideicomiso, dans la limite du plafond) | Exonéré |
| IPI (1 %/an) | Sans objet en pratique : le bien reste sous le seuil de RD$10 695 494 | Exonéré jusqu'à 15 ans |
| ITBIS | Exonéré sur intérêts hypothécaires 1re résidence + facilités promoteurs | Non visé par ce mécanisme |
| Durée | Liée à l'acquisition | Jusqu'à 15 ans d'exploitation |
| Condition majeure | Primo-accession + achat via fideicomiso | Résolution de classification CONFOTUR du projet |
| Zone | Tout le territoire | Zones touristiques reconnues |
| Autorité | DGII · MIVED / MIVHED | MITUR · Consejo de Fomento Turístico |
Le régime s'obtient au niveau du projet, pas de l'acheteur. Le promoteur dépose un dossier auprès du Ministère du Tourisme : plans, étude de faisabilité, permis, étude d'impact environnemental. Le Consejo de Fomento Turístico instruit, puis émet — ou non — une résolution de classification.
Une fois cette résolution obtenue, les acheteurs du projet bénéficient de :
C'est là que se situe la vraie valeur de CONFOTUR : sur un bien de forte valeur, l'IPI devient significatif année après année, et le supprimer pendant quinze ans change le rendement net d'un actif locatif.
CONFOTUR ne se « présume » jamais. Exigez la copie de la résolution de classification définitive émise par le Consejo de Fomento Turístico, avec son numéro. Un projet « en cours de demande » ou « éligible » n'ouvre aucun droit tant que la résolution n'est pas émise.
Ici, le régime dépend d'un prix et d'une structure, pas d'une zone géographique.
Une unité est qualifiée si son prix ne dépasse pas RD$5 450 851,12 en 2026 — montant fixé par la résolution DGII DDG-AR1-2026-00001, réévalué chaque janvier selon l'inflation. Le plafond s'apprécie unité par unité, jamais en moyenne, et aucune limite de superficie n'entre en jeu.
Pour l'acheteur primo-accédant passant par un fideicomiso de logement à bas coût, l'impôt de transfert de 3 % est exonéré dans la limite de ce plafond — soit environ RD$162 000 économisés sur une unité à RD$5,4 millions.
Quant à l'IPI, il n'a en pratique pas d'incidence : avec un seuil d'exonération générale fixé à RD$10 695 494 pour les personnes physiques en 2026, un logement à RD$5,4 millions reste largement en dessous. Ce n'est pas une exonération spécifique — c'est le seuil de droit commun qui suffit.
Le fideicomiso apporte par ailleurs une protection que CONFOTUR ne prévoit pas : les fonds versés sont logés dans un patrimoine autonome, hors d'atteinte des créanciers du promoteur en cas de défaillance.
Non — et pas seulement pour une raison juridique : les deux régimes sont économiquement incompatibles.
CONFOTUR exige une classification touristique dans une zone reconnue. Bajo Costo exige un prix sous RD$5,45 millions (environ 90 000 USD) pour un logement de première acquisition. Un projet touristique classé qui vendrait toutes ses unités sous 90 000 USD dans une zone touristique n'a, dans les faits, pas de modèle économique viable.
Un promoteur choisit donc un positionnement, et ce choix détermine le régime — pas l'inverse.
Bajo Costo, sans hésitation, si le bien passe sous le plafond. L'économie est immédiate, la protection fiduciaire est réelle, et les banques dominicaines disposent de lignes hypothécaires dédiées.
CONFOTUR. L'exonération d'IPI sur quinze ans se cumule année après année sur un bien de valeur élevée, et le produit — zone touristique, location courte durée — correspond à la demande. Le régime bajo costo est construit autour de la primo-accession résidentielle et ne vise pas ce profil.
Il faut arbitrer. CONFOTUR améliore le rendement net mais suppose un ticket d'entrée plus élevé et une exposition au cycle touristique. Un bien résidentiel classique en zone urbaine dense offre une demande locative plus stable, sans avantage fiscal. La réponse dépend de l'horizon de détention et de la tolérance au risque.
Alors la seule bonne décision est de faire vérifier le dossier avant de signer. Les deux régimes reposent sur des documents précis : résolution de classification pour CONFOTUR, qualification du projet et contrat de fiducie pour Bajo Costo.
Nos projets illustrent les deux logiques :
Deux projets, deux régimes, deux acheteurs. Les comparer sur le seul critère du prix au mètre carré n'aurait aucun sens.
Les principes deviennent plus clairs sur des ordres de grandeur. Les calculs ci-dessous sont volontairement simplifiés — ils isolent l'effet fiscal, à l'exclusion des frais de notaire, des charges de copropriété et du coût du crédit.
Un ménage primo-accédant achète une unité qualifiée, via un fideicomiso.
L'avantage est immédiat, concentré sur la transaction, et il tombe intégralement si l'achat se fait hors fiducie.
Un investisseur acquiert un bien en zone touristique classée.
La logique est inverse du cas A : l'avantage est modeste à l'entrée, mais il se répète chaque année. C'est pourquoi CONFOTUR récompense la détention longue, alors que Bajo Costo récompense l'accession.
Ces montants sont illustratifs. L'IPI dépend de la valeur retenue par la DGII et de l'ensemble du patrimoine immobilier du contribuable, non du seul bien acquis.
Un point que les argumentaires commerciaux omettent presque systématiquement : ces exonérations sont ciblées, et un budget d'acquisition comporte d'autres postes qui, eux, restent dus.
Ce dernier point est le plus fréquemment négligé par les acheteurs nord-américains : une exonération dominicaine ne neutralise jamais une obligation fiscale canadienne ou américaine.
La loi prévoit une exonération pouvant aller jusqu'à 15 ans. La durée effective dépend du projet et de sa résolution de classification. C'est un point à vérifier sur le document lui-même, pas sur une plaquette commerciale.
Aucune restriction de nationalité ne pèse sur la propriété immobilière en République Dominicaine. Mais les avantages bajo costo sont attachés à la primo-accession résidentielle et aux conditions d'éligibilité du ménage : un investisseur non résident se situe généralement hors cible.
Le régime de droit commun reprend : 1 % par an sur la part du patrimoine immobilier qui dépasse le seuil exonéré, soit RD$10 695 494 pour une personne physique en 2026.
Il est déterminant pour Bajo Costo : sans fiducie, l'exonération de transfert pour la première résidence ne s'applique pas. Pour CONFOTUR, la structuration fiduciaire est une pratique de marché fréquente et protectrice, mais ce n'est pas elle qui déclenche l'avantage fiscal — c'est la résolution de classification.
Ne demandez pas « est-ce CONFOTUR ? ». Demandez d'abord ce que vous achetez et pourquoi. Une première résidence pour se loger et un actif locatif en zone touristique ne relèvent pas du même droit, ne supportent pas les mêmes impôts et ne se protègent pas de la même façon.
Les montants cités reflètent les résolutions publiques en vigueur en 2026 et sont fournis à titre d'information générale ; ils ne constituent pas un conseil fiscal individualisé.