La Ley 189-11 est le texte qui a rendu possible le logement abordable moderne en République Dominicaine. Pour un acheteur, elle peut représenter une économie immédiate de plusieurs centaines de milliers de pesos. Pour un investisseur, elle définit un marché de volume, solvable et soutenu par l'État. Ce guide explique le mécanisme réel, avec les montants officiels de 2026.
Promulguée le 16 juillet 2011, la Ley No. 189-11 pour le Développement du Marché Hypothécaire et de la Fiducie en République Dominicaine poursuit deux objectifs liés.
Le premier est financier : créer les instruments juridiques qui permettent de financer le logement à long terme — titrisation hypothécaire, lettres de crédit, et surtout le fideicomiso (la fiducie), qui n'existait pas en droit dominicain avant ce texte.
Le second est social : rendre la première acquisition accessible aux ménages à revenus modestes et intermédiaires, en supprimant une partie de la charge fiscale qui pèse habituellement sur une transaction immobilière.
C'est cette seconde dimension qui a créé la catégorie juridique de vivienda de bajo costo — le logement à bas coût — et l'ensemble d'exonérations qui l'accompagne.
Un logement n'est « bajo costo » que si son prix ne dépasse pas un plafond fixé chaque année par la Direction Générale des Impôts (DGII), réévalué selon l'inflation.
Plafond vivienda de bajo costo : RD$5 450 851,12
Fixé par la Résolution DGII DDG-AR1-2026-00001.
Hausse de RD$257 195,65 par rapport à 2025 (RD$5 193 655,47).
Trois précisions comptent, parce qu'elles sont régulièrement mal comprises :
Le régime bajo costo agit sur trois impôts distincts. Il est utile de les séparer, car ils ne bénéficient pas aux mêmes personnes ni au même moment.
En temps normal, l'enregistrement d'un bien au nom de l'acheteur coûte 3 % de la valeur. Pour un primo-accédant qui achète une vivienda de bajo costo via un fideicomiso, cet impôt est exonéré dans la limite du plafond annuel.
Sur un logement à RD$5 400 000, c'est une économie directe d'environ RD$162 000 au moment de la signature — de l'argent qui reste dans la poche de l'acheteur le jour de la transaction.
La loi exonère d'ITBIS les intérêts des prêts hypothécaires destinés à la première résidence, et prévoit des facilités d'ITBIS pour les promoteurs et constructeurs de projets de logement à bas coût. C'est un allègement qui agit sur le coût de construction, et donc sur le prix final proposé à l'acheteur.
L'IPI est un impôt annuel de 1 % sur la valeur du patrimoine immobilier d'une personne physique, appliqué uniquement à la part qui dépasse un seuil exonéré.
Seuil exonéré pour les personnes physiques : RD$10 695 494.
Au-delà, le taux est de 1 % par an sur l'excédent seulement.
Conséquence pratique très souvent ignorée : un logement bajo costo à RD$5,4 millions se situe naturellement bien en dessous du seuil IPI. Pour un ménage dont c'est l'unique bien, l'IPI est donc nul — non pas à cause d'une exonération spéciale, mais simplement parce que le patrimoine reste sous le seuil général.
C'est le point que la plupart des guides survolent, alors qu'il constitue l'essentiel de la protection de l'acheteur.
Le fideicomiso est une fiducie : le promoteur transfère le projet à un patrimoine autonome, juridiquement séparé de son propre bilan, administré par une société fiduciaire agréée. Ce patrimoine regroupe les versements des acheteurs, les crédits de construction, les apports du promoteur et, le cas échéant, les fonds publics de compensation.
La conséquence est décisive : si le promoteur fait faillite, l'argent des acheteurs n'est pas saisissable par ses créanciers. Il est enfermé dans un patrimoine distinct, affecté exclusivement à l'achèvement du projet. C'est précisément ce que la Ley 189-11 est venue rendre possible en droit dominicain.
À noter : l'exonération de l'impôt de transfert pour la première résidence est conditionnée au passage par un fideicomiso de logement à bas coût. Sans fiducie, pas d'exonération.
Les conditions portent sur l'acheteur autant que sur le bien :
Le programme public MIVIVIENDA, adossé à ce cadre, complète le dispositif par des mécanismes de subvention et d'accompagnement pour les familles qui achètent leur première résidence.
C'est le contresens le plus répandu, et il mérite d'être traité directement. « Bajo costo » est une catégorie fiscale définie par un prix, pas un standard de construction.
Un projet bajo costo est soumis aux mêmes normes de construction, aux mêmes contrôles structurels et aux mêmes exigences environnementales que n'importe quel projet résidentiel dominicain. Ce qui rend le prix possible, ce n'est pas une baisse de qualité : c'est le foncier, l'échelle de production, la standardisation des typologies et, précisément, les allègements fiscaux prévus par la loi.
Le projet Najayo Arriba, à San Cristóbal, illustre l'échelle que ce cadre autorise : 1 785 logements développés sous le régime Bajo Costo, avec exonérations d'ITBIS et d'IPI dans la limite du plafond, adossés à l'écosystème MIVED / Banreservas.
C'est un volume qui n'aurait pas de sens économique sans la Ley 189-11 : c'est la combinaison de la sécurisation par fiducie et de l'allègement fiscal qui rend solvable une demande de cette taille.
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On mesure mal, quinze ans plus tard, à quel point ce texte a restructuré l'immobilier dominicain. Avant 2011, un acheteur sur plan n'avait pratiquement aucune protection : il versait des acomptes sur le compte du promoteur, et si celui-ci faisait défaut, il devenait un créancier ordinaire parmi d'autres. Le risque était supporté intégralement par le ménage, c'est-à-dire par la partie la moins capable de l'absorber.
L'introduction du fideicomiso a déplacé ce risque. En rendant possible la séparation juridique du patrimoine d'un projet, la loi a permis aux banques de prêter avec une garantie lisible, aux promoteurs de lever des fonds sur des projets de grande taille, et aux acheteurs d'entrer plus tôt dans le cycle de construction sans exposer leur épargne à la santé financière d'une entreprise.
Une industrie fiduciaire s'est constituée à partir de là. Les grandes banques dominicaines ont créé leurs sociétés fiduciaires, et le fideicomiso est devenu l'ossature standard des projets résidentiels — au point qu'aujourd'hui, l'absence de structure fiduciaire sur un projet neuf constitue en soi un signal à interroger.
L'avantage fiscal ne suffit pas : encore faut-il que le crédit suive. C'est là que le dispositif se distingue d'une simple exonération.
Les banques dominicaines opèrent des lignes hypothécaires dédiées au logement à bas coût, à des conditions plus accessibles que le crédit immobilier standard, précisément parce que le risque est encadré par la structure fiduciaire et que la clientèle visée relève d'une politique publique. Banreservas, banque publique, joue un rôle structurant sur ce segment.
Trois paramètres méritent d'être vérifiés avant de s'engager :
L'erreur classique consiste à raisonner uniquement sur l'économie fiscale immédiate — les RD$162 000 d'impôt de transfert évités — en négligeant que le coût du crédit sur vingt ans pèse bien davantage dans le budget total.
Un dossier bajo costo met en présence quatre intervenants dont les rôles se confondent souvent dans l'esprit des acheteurs :
Demander qui joue chacun de ces rôles sur un projet donné — nommément, documents à l'appui — est le contrôle le plus rapide et le plus révélateur qu'un acheteur puisse effectuer.
La République Dominicaine n'impose pas de restriction de nationalité à la propriété immobilière. En revanche, les avantages du régime bajo costo sont construits autour de la première résidence et de conditions d'éligibilité du ménage : un investisseur étranger non résident cherchant un actif de rendement se situe généralement hors de la cible du dispositif, et relève d'autres régimes.
Il est réévalué chaque année en fonction de l'inflation. Il a progressé de RD$257 195,65 entre 2025 et 2026. Aucun montant futur ne peut être annoncé à l'avance : seule la résolution annuelle de la DGII fait foi.
Oui. Le bien est une propriété pleine et entière. Les exonérations obtenues étant attachées aux conditions de la première acquisition, une revente s'analyse selon le régime de droit commun — il faut vérifier la situation précise avec un conseil fiscal avant l'opération.
C'est la raison d'être du fideicomiso : les sommes versées sont logées dans un patrimoine autonome, séparé du bilan du promoteur et inaccessible à ses créanciers, affecté à l'achèvement du projet.
Le régime bajo costo est un outil puissant, mais dont l'application dépend de vérifications précises : qualification du projet, prix unitaire, structure fiduciaire, éligibilité de l'acheteur. Chaque dossier mérite d'être contrôlé sur pièces.
Les montants cités reflètent les résolutions publiques en vigueur en 2026 et sont donnés à titre d'information générale ; ils ne constituent pas un conseil fiscal individualisé.
→ Lire ensuite : Bajo Costo ou CONFOTUR, quel régime pour quel profil ?