"¿Su proyecto es CONFOTUR?" es la primera pregunta que hace casi todo comprador extranjero en República Dominicana. Suele ser la pregunta equivocada. Existen dos regímenes fiscales distintos, escritos para públicos opuestos, y elegir el equivocado cuesta más que no tener ninguno. Aquí está la comparación, con cifras de 2026.
La confusión nace de que ambos regímenes reducen impuestos inmobiliarios. Su finalidad, en cambio, no tiene nada en común.
CONFOTUR — la Ley 158-01 del 9 de octubre de 2001 — es una ley de fomento turístico. El Estado renuncia a ingresos fiscales para atraer capital, con frecuencia extranjero, hacia zonas que desea desarrollar. El beneficiario buscado es el inversionista.
Bajo Costo — la Ley 189-11 del 16 de julio de 2011 — es una ley de política de vivienda. El Estado renuncia a ingresos para poner la primera vivienda al alcance de hogares dominicanos de ingresos modestos. El beneficiario buscado es la familia que necesita alojarse.
Todo lo demás se deriva de esa diferencia de intención.
| Criterio | Bajo Costo (Ley 189-11) | CONFOTUR (Ley 158-01) |
|---|---|---|
| Objetivo | Acceso a la primera vivienda | Desarrollo turístico |
| Público | Hogar adquiriente de primera vivienda | Inversionista, incluido extranjero |
| Tope de precio | RD$5,450,851.12 (2026), por unidad | Sin tope de precio |
| Transferencia 3% | Exonerada (vía fideicomiso, dentro del tope) | Exonerada |
| IPI (1%/año) | Irrelevante en la práctica: la vivienda queda bajo el monto exento de RD$10,695,494 | Exonerado hasta 15 años |
| ITBIS | Exonerado sobre intereses hipotecarios de primera vivienda + facilidades a promotores | No contemplado por este mecanismo |
| Duración | Ligada a la adquisición | Hasta 15 años de operación |
| Condición clave | Primera vivienda + compra vía fideicomiso | Resolución de clasificación CONFOTUR |
| Ubicación | Todo el territorio | Zonas turísticas reconocidas |
| Autoridad | DGII · MIVED / MIVHED | MITUR · Consejo de Fomento Turístico |
El régimen se obtiene a nivel de proyecto, no de comprador. El promotor deposita un expediente ante el Ministerio de Turismo: planos, estudio de factibilidad, permisos, estudio de impacto ambiental. El Consejo de Fomento Turístico instruye y luego emite — o no — una resolución de clasificación.
Una vez emitida esa resolución, los compradores del proyecto obtienen:
Ahí reside el verdadero valor de CONFOTUR: sobre un activo de alto valor, el IPI se acumula año tras año, y suprimirlo durante quince años modifica de forma significativa la rentabilidad neta de un inmueble en alquiler.
CONFOTUR nunca se presume. Exija la copia de la resolución de clasificación definitiva emitida por el Consejo de Fomento Turístico, con su número. Un proyecto "en trámite" o "elegible" no otorga ningún derecho mientras la resolución no se emita.
Aquí el régimen depende de un precio y de una estructura, no de una zona geográfica.
Una unidad califica si su precio no supera RD$5,450,851.12 en 2026 — monto fijado por la resolución DGII DDG-AR1-2026-00001 y revaluado cada enero por inflación. El tope se evalúa unidad por unidad, nunca en promedio, y no aplica límite de superficie.
Para el adquiriente de primera vivienda que compra mediante un fideicomiso de viviendas de bajo costo, el impuesto de transferencia del 3% queda exonerado dentro de ese tope — cerca de RD$162,000 de ahorro sobre una unidad de RD$5.4 millones.
En cuanto al IPI, no tiene incidencia práctica: con un monto exento general de RD$10,695,494 para personas físicas en 2026, una vivienda de RD$5.4 millones queda muy por debajo. No se trata de una exoneración específica — el umbral ordinario basta.
El fideicomiso aporta además una protección que CONFOTUR no contempla: los fondos pagados quedan en un patrimonio autónomo, fuera del alcance de los acreedores del promotor en caso de incumplimiento.
No — y no solo por razones jurídicas: ambos regímenes son económicamente incompatibles.
CONFOTUR exige clasificación turística en una zona reconocida. Bajo Costo exige un precio inferior a RD$5.45 millones (unos US$90,000) para una primera vivienda. Un proyecto turístico clasificado que vendiera todas sus unidades por debajo de US$90,000 en zona turística no tiene, en los hechos, un modelo económico viable.
El promotor elige por tanto un posicionamiento, y esa elección determina el régimen — no al revés.
Bajo Costo, sin dudarlo, si el inmueble queda bajo el tope. El ahorro es inmediato, la protección fiduciaria es real y los bancos dominicanos disponen de líneas hipotecarias dedicadas.
CONFOTUR. La exoneración del IPI durante quince años se acumula sobre un activo de alto valor, y el producto — zona turística, alquiler de corta estancia — corresponde a la demanda. El régimen de bajo costo se construye alrededor de la primera vivienda residencial y no apunta a este perfil.
Hay que arbitrar. CONFOTUR mejora la rentabilidad neta pero supone un ticket de entrada más alto y exposición al ciclo turístico. Un inmueble residencial clásico en zona urbana densa ofrece una demanda de alquiler más estable, sin ventaja fiscal. La respuesta depende del horizonte de tenencia y de la tolerancia al riesgo.
Entonces la única decisión correcta es hacer verificar el expediente antes de firmar. Ambos regímenes descansan sobre documentos precisos: resolución de clasificación para CONFOTUR, calificación del proyecto y contrato de fideicomiso para Bajo Costo.
Nuestros proyectos ilustran ambas lógicas:
Dos proyectos, dos regímenes, dos compradores. Compararlos solo por precio por metro cuadrado no tendría ningún sentido.
Los principios se aclaran con órdenes de magnitud. Los cálculos siguientes están deliberadamente simplificados — aíslan el efecto fiscal, excluyendo honorarios notariales, gastos de condominio y costo del crédito.
Un hogar adquiriente de primera vivienda compra una unidad calificada mediante un fideicomiso.
La ventaja es inmediata, concentrada en la transacción, y desaparece por completo si la compra se realiza fuera de fideicomiso.
Un inversionista adquiere un inmueble en zona turística clasificada.
La lógica es inversa a la del Caso A: el beneficio es modesto a la entrada pero se repite cada año. Por eso CONFOTUR premia la tenencia larga, mientras que Bajo Costo premia la adquisición.
Estas cifras son ilustrativas. El IPI depende del valor tasado por la DGII y del conjunto del patrimonio inmobiliario del contribuyente, no únicamente del inmueble adquirido.
Un punto que los argumentarios comerciales omiten casi siempre: estas exoneraciones son puntuales, y un presupuesto de adquisición contiene otras partidas que siguen siendo exigibles.
Este último punto es el que más pasan por alto los compradores norteamericanos: una exoneración dominicana nunca neutraliza una obligación fiscal canadiense o estadounidense.
La ley prevé una exoneración de hasta 15 años. La duración efectiva depende del proyecto y de su resolución de clasificación. Verifíquelo en el documento mismo, no en un folleto comercial.
No existe restricción de nacionalidad sobre la propiedad inmobiliaria en República Dominicana. Pero los beneficios de bajo costo se vinculan a la primera vivienda residencial y a condiciones de elegibilidad del hogar: un inversionista no residente queda generalmente fuera del objetivo.
Se retoma el régimen ordinario: 1% anual sobre la porción del patrimonio inmobiliario que supera el monto exento, que es de RD$10,695,494 para una persona física en 2026.
Es determinante para Bajo Costo: sin fideicomiso no aplica la exoneración de transferencia de primera vivienda. Para CONFOTUR, la estructuración fiduciaria es una práctica de mercado frecuente y protectora, pero no es ella la que activa el beneficio fiscal — lo hace la resolución de clasificación.
No pregunte "¿es CONFOTUR?". Pregunte primero qué está comprando y por qué. Una primera vivienda para habitar y un activo de alquiler en zona turística no se rigen por la misma ley, no soportan los mismos impuestos y no se protegen de la misma manera.
Los montos citados reflejan las resoluciones públicas vigentes en 2026 y se ofrecen a título informativo general; no constituyen asesoría fiscal individualizada.