La Ley 189-11 es la norma que hizo posible la vivienda asequible moderna en República Dominicana. Para un comprador puede significar un ahorro inmediato de varios cientos de miles de pesos. Para un inversionista define un mercado de volumen, solvente y respaldado por el Estado. Esta guía explica cómo funciona realmente el mecanismo, con las cifras oficiales de 2026.
Promulgada el 16 de julio de 2011, la Ley No. 189-11 para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso en la República Dominicana persigue dos objetivos vinculados.
El primero es financiero: crear los instrumentos jurídicos que permiten financiar vivienda a largo plazo — titularización hipotecaria, instrumentos de crédito y, sobre todo, el fideicomiso, figura que no existía en el derecho dominicano antes de esta ley.
El segundo es social: hacer accesible la primera vivienda a hogares de ingresos bajos y medios, eliminando parte de la carga fiscal que normalmente pesa sobre una transacción inmobiliaria.
Es esta segunda dimensión la que creó la categoría jurídica de vivienda de bajo costo y el conjunto de exoneraciones asociadas.
Una vivienda solo califica como "bajo costo" si su precio no supera un tope fijado cada año por la Dirección General de Impuestos Internos (DGII) y ajustado por inflación.
Tope de vivienda de bajo costo: RD$5,450,851.12
Fijado por la Resolución DGII DDG-AR1-2026-00001.
Aumento de RD$257,195.65 respecto a 2025 (RD$5,193,655.47).
Tres precisiones importan, porque se malinterpretan con frecuencia:
El régimen de bajo costo incide sobre tres impuestos distintos. Conviene separarlos, porque no benefician a las mismas personas ni en el mismo momento.
Normalmente, registrar un inmueble a nombre del comprador cuesta el 3% del valor. Para un adquiriente de primera vivienda que compra una vivienda de bajo costo a través de un fideicomiso, ese impuesto está exonerado hasta el tope anual.
Sobre una vivienda de RD$5,400,000 es un ahorro directo de aproximadamente RD$162,000 al momento de la firma — dinero que permanece en el bolsillo del comprador el día de la transacción.
La ley exonera del ITBIS los intereses de los préstamos hipotecarios destinados a la primera vivienda y contempla facilidades de ITBIS para promotores y constructores de proyectos habitacionales de bajo costo. Este alivio actúa sobre el costo de construcción y, por tanto, sobre el precio final ofrecido al comprador.
El IPI es un impuesto anual del 1% sobre el patrimonio inmobiliario de una persona física, aplicado únicamente a la porción que supera un monto exento.
Monto exento para personas físicas: RD$10,695,494.
Por encima, la tasa es de 1% anual únicamente sobre el excedente.
Una consecuencia práctica que suele pasarse por alto: una vivienda de bajo costo de RD$5.4 millones queda naturalmente muy por debajo del monto exento del IPI. Para un hogar cuyo único bien es esa vivienda, el IPI es por tanto nulo — no por una exoneración especial, sino simplemente porque el patrimonio permanece bajo el umbral general.
Es el punto que la mayoría de las guías trata por encima, aunque ahí reside la mayor parte de la protección del comprador.
El fideicomiso transfiere el proyecto a un patrimonio autónomo, jurídicamente separado del balance del promotor y administrado por una fiduciaria autorizada. Ese patrimonio agrupa los pagos de los compradores, los créditos de construcción, los aportes del promotor y, cuando corresponde, los fondos públicos de compensación.
La consecuencia es decisiva: si el promotor quiebra, el dinero de los compradores no puede ser embargado por sus acreedores. Queda aislado en un patrimonio distinto, afectado exclusivamente a terminar el proyecto. Esto es precisamente lo que la Ley 189-11 hizo posible en el derecho dominicano.
Conviene notar que la exoneración del impuesto de transferencia para la primera vivienda está condicionada a que la compra se realice mediante un fideicomiso de viviendas de bajo costo. Sin fideicomiso, no hay exoneración.
El programa público MIVIVIENDA, apoyado en este marco, añade mecanismos de subsidio y acompañamiento para las familias que adquieren su primera vivienda.
Es el malentendido más extendido y merece una respuesta directa. "Bajo costo" es una categoría fiscal definida por un precio, no un estándar constructivo.
Un proyecto de bajo costo está sujeto a las mismas normas de construcción, los mismos controles estructurales y las mismas exigencias ambientales que cualquier otro desarrollo residencial dominicano. Lo que hace posible el precio no es una menor calidad: es el costo del suelo, la escala de producción, la estandarización de tipologías y, precisamente, los alivios fiscales que la ley prevé.
El proyecto Najayo Arriba, en San Cristóbal, ilustra la escala que este marco permite: 1,785 viviendas desarrolladas bajo el régimen Bajo Costo, con exoneraciones de ITBIS e IPI dentro del tope, respaldadas por el ecosistema MIVED / Banreservas.
Ese volumen no tendría sentido económico sin la Ley 189-11: es la combinación de seguridad fiduciaria y alivio fiscal lo que vuelve solvente una demanda de este tamaño.
→ Conocer Najayo Arriba y unirse a la lista de espera
Quince años después cuesta dimensionar hasta qué punto esta norma reestructuró el inmobiliario dominicano. Antes de 2011, un comprador en planos carecía prácticamente de protección: entregaba abonos a la cuenta del promotor y, si este incumplía, quedaba como un acreedor ordinario más. El riesgo lo soportaba íntegramente el hogar, es decir, la parte menos capaz de absorberlo.
La introducción del fideicomiso desplazó ese riesgo. Al hacer jurídicamente posible aislar el patrimonio de un proyecto, la ley permitió a los bancos prestar contra una garantía legible, a los promotores levantar fondos para proyectos de gran escala y a los compradores entrar antes en el ciclo de construcción sin exponer sus ahorros a la salud financiera de una empresa.
De ahí surgió una industria fiduciaria. Los principales bancos dominicanos crearon sus propias fiduciarias y el fideicomiso se convirtió en la columna vertebral estándar del desarrollo residencial — al punto de que hoy la ausencia de estructura fiduciaria en un proyecto nuevo constituye en sí misma una señal que conviene interrogar.
La ventaja fiscal no basta: hace falta que el crédito acompañe. Es aquí donde el esquema se distingue de una simple exoneración.
Los bancos dominicanos operan líneas hipotecarias dedicadas a la vivienda de bajo costo, en condiciones más accesibles que el crédito inmobiliario estándar, precisamente porque el riesgo está encuadrado por la estructura fiduciaria y el comprador objetivo responde a una política pública. Banreservas, banco estatal, cumple un papel estructurante en este segmento.
Tres parámetros merecen verificarse antes de comprometerse:
El error clásico consiste en razonar únicamente sobre el ahorro fiscal inmediato — los aproximadamente RD$162,000 de impuesto de transferencia evitados — pasando por alto que el costo del crédito a veinte años pesa mucho más en el presupuesto total.
Un expediente de bajo costo reúne a cuatro intervinientes cuyos roles los compradores suelen confundir:
Preguntar quién cumple cada uno de estos roles en un proyecto determinado — con nombre y documentos — es la verificación más rápida y reveladora que puede hacer un comprador.
República Dominicana no impone restricciones de nacionalidad a la propiedad inmobiliaria. Sin embargo, los beneficios del régimen de bajo costo se construyen alrededor de la primera vivienda y de condiciones de elegibilidad del hogar: un inversionista extranjero no residente que busca un activo de rentabilidad queda generalmente fuera del objetivo de este esquema y se rige por otros regímenes.
Se revalúa anualmente según la inflación. Aumentó RD$257,195.65 entre 2025 y 2026. Ninguna cifra futura puede anunciarse por adelantado: solo la resolución anual de la DGII tiene validez.
Sí. El inmueble es propiedad plena. Como las exoneraciones obtenidas se vinculan a las condiciones de la primera adquisición, una reventa se analiza bajo el régimen ordinario — conviene verificar la situación concreta con un asesor fiscal antes de la operación.
Para eso existe el fideicomiso: los montos pagados quedan en un patrimonio autónomo, separado del balance del promotor y fuera del alcance de sus acreedores, destinado a terminar el proyecto.
El régimen de bajo costo es una herramienta poderosa, pero su aplicación depende de verificaciones precisas: calificación del proyecto, precio unitario, estructura fiduciaria y elegibilidad del comprador. Cada expediente merece revisarse con documentos a la vista.
Los montos citados reflejan las resoluciones públicas vigentes en 2026 y se ofrecen a título informativo general; no constituyen asesoría fiscal individualizada.
→ Leer a continuación: Bajo Costo o CONFOTUR, ¿qué régimen para qué perfil?